樓價為何只升不跌？
第 43 期經世濟民 | 2013-08-12
近期，我們鄰近地區香港的樓價的上升已經行人止步，甚至有些區分的屋苑樓價開始走下坡，而回望本澳樓價似乎只升不跌，老百姓買樓能力越來越來低，買得起樓的人的供供樓負擔和壓力也越來越重，是當下澳門街頭巷尾熱議的話題，也是世界關注的國際熱門話題。

確實，澳門現時的樓價升幅有點讓人吃驚，按照官方公佈的數據，2013年第1季，全澳整體住宅實用面積的平均成交價已達77,975澳門元每平方米，對比2011年第1季度的每平方米38,261澳門元，兩年間急速上升103.8%，在短短兩年內以驚人的速度持續攀升。如果我們用過去10年的經濟數據做比較，本地生產總值GDP翻了6倍多，收入中位數翻了2倍幾，但樓價卻翻了10多倍。雖然，不少人質疑官方統計的樓價的升幅數字，認為近年來新建樓宇質量高，與過往的不一樣，較高價出售屬正常，更以日本車和歐洲車作比喻。對於這種說法筆者表示認同，這也是事實。但是，最近北區20多年樓齡的二手樓，10年前大約3-40萬便可買到，現在地產中介的標價已經是5-6百萬了。這樣子樓價水平早已脫離了普通老百姓的購買力，超出了大部份人的經濟承受能力，心理承受能力上就更加難以接受。

澳門的樓價為何貴，而且何只升不跌呢?就算政府這幾年來採取了多種調控措施，樓價邋是依然只升不跌，要回答這個問題並不容易，三言兩語說不清，必須從多角度來透是分析。首先，從經濟學的需求關係角度分析，這些年來，全澳無論是公共房屋還是私人房屋供應數量均持續增加，增幅還不算低，按說供給面的狀況不錯，但是住宅單位需求量包括：實質的居住需求和投資需求。我們暫不說投資需求方面，實質的居住需求方面的情況是十分驚人的。(1) 新增人口因素而產生的新需求方面：由於澳門經濟近年來飛速發展，需要大量的外來勞動力支撐，每年批准來澳家庭團聚、投資和技術的新移民、在澳門升澳的留學生等等，澳門常駐人口由2001年43.63萬增加至最近的59.1萬，這些新增的人口來到澳門都必須要解決住屋問題，尤其是外地僱員和留學生，雖然他們在澳門以租住為主，但這些剛性的住房需求絕不是一個小數，對樓價絕對是一個正面的推動作用。(2)收入水平提高後的改善性住屋需求。實事求是地說，這些年來澳門居民的收入水平的確提升了不少，而且有相當一部分人由低收入階層邁入了中等收入階層，甚至進入了較高收入階層。因而，催生了由租樓變買樓，由細屋換大屋的需求。

澳門經濟學會 柳智毅
macau.economy@gmail.com