樓價只升不跌之迷
第 44 期經世濟民 | 2013-08-19
從經濟學原理分析，房地產價格主要由兩方面決定，一是住宅單位供應量，二是住宅單位的需求量。當需求大於供給時，住宅單位價格上升；反之，住宅單位價格下降。住宅單位需求量包括：實質的居住需求和投資需求，而上周我們只提到目前澳門實質的居住需求已經較為驚人。投資需求方面，在當下世界各主要經濟體紛紛採取貨幣寬鬆政策，增加流動性及超低利率環境下物價飛漲，貨幣購買力大大下降，在當今住宅單位需求中，出於投資目的，甚至是投機目的，估計相當不少。

近年來，博彩業發達帶動相當一部分人富裕起來，在其他投資渠道不盡暢通，手中富餘資金較多的情況下，投資房地產就成了熱門，甚者超出自身收入的積蓄能力，運用金融手段參與房地產投資。實際上在過去的幾年來，確實為這些房地產投資者賺了不少錢。與此同時，利之所在，衆所皆知，不僅是本地投資者皆知，國際性投資者也皆知，從而形成巨大的羊群效應，產生更多投資性需求。這部分投資或投機性需求佔總房地產交投量相當不少。

其次，囤積居奇。一些房地產開發商／投資者出於增收的目的，為了利潤最大化，賺取更高回報，在房地產市場經營運作過程中，有意惜售或緩售，甚至是假售，一方面測試市場反應及意向價格，另一方面可以放大供需缺口。舉例說，一幢規劃興建500住宅單位的項目，發展商一般會分階段出售，發展初期一般只會推出5至10%單位以市場價格或略高於市場價格出售，測試市場反應。第二階段推5至10%，出售價格又稍高於第一階段，以擠牙膏式緩售或惜售，價格一路推高，以賺取最高回報。從自由市場經濟的角度，這是恰當的商業行為，投資者追求利益最大化無可厚非。從社會正義角度，似有不當。自由市場經濟環境下，恰當的商業行為會進一步刺激投資性需求，拉動樓價上漲。而且，供需兩方面往往受到心理影響，價格越是上漲，心理需求也就越大，正所謂買升不買跌，更甚者形成恐慌性需求。

其實，樓價只升不跌，供需失衡固然是基本因素，但土地和建築成本（包括建材、人力資源等）的上升，也是無法迴避的因素。由此可見，樓價只升不跌，因素是多方面的。要調控樓價，短期內難度確實不小。

澳門經濟學會柳智毅
macau.economy@gmail.com