消費者剩餘與「擠牙膏」銷售
第 56 期經世濟民 | 2014-03-31
近年來，本澳房地產市場刺熱，鄰埠地產發展商俗稱“擠牙膏”式的售樓模式也在開始盛行。目前大多數開發商對於推盤量都非常謹慎，根據銷售需求而多次推出樓盤，就像擠牙膏一樣，一點點往外吐量，由其是面對房價上漲的環境，會進一步人為製造供應量緊張，從而提高樓盤成交率以及助推房價上漲。其實，開發商是應用了英國古典學派經濟學家馬歇爾( A. Marshall )所提出的消費者剩餘(Consumer's Surplus)理論，它的意義是指消費者在購買一項商品時，他所願意出的總價款，與他實際所支付的總價款之間的差額，即消費者願意支付價減去實際的支付價。

例如，如果有一套房你覺得值300萬，而且也最高願花300萬元來買這套房，而這套房的訂價是280萬元，於是這低於預期的20萬元，就是你的消費者剩餘。不過，有些人如果覺得這套房值350萬，而且也願花350萬元來買這套房，於是這低於預期的70萬元，就是有些人的消費者剩餘。事實上，目前市場上有不少對房地產市場樂觀和進取的投資者或炒家，他們願意花更高的價格來買這套房，如果發展商開價過低，這些人的消費者剩餘會更多。因此，現實是往往你最高願花300萬買的單位，最後發現這套房的訂價可能是400萬甚至500萬以上，因為市場上很多人願意出400萬或以上來買這套房。由於在各國的量化寬鬆政策的推動下，資金流動性非常充足，市場熱錢充斥，房價預期仍不斷上漲，即使目前價格偏高，但今後仍存在上升空間，未來收益會促使消費者需求提前釋放，尤其是投資性需求方面。因此，發展商一般還會以“擠牙膏”的銷售方式，分多次少量推出市場，每次只推出數十個單位，甚至十數個單位，待該批單位被搶購一空後，發展商再推出少量第二批單位，並同時加價，第二批賣完後再加價推第三批，如此這般，直至全部賣完，盡量“榨干”買房人的消費者剩餘。站在發展高的角度，如果只有100個單位供應，但市場上有1,000人要買，當然每個人心目中願意付的價格也不一樣，在商言商，“擠牙膏”式“榨干”消費者剩餘，也是無可厚非的。不過因此而推高的房價會造成租金、工資、物價互相牽扯，一個高房價、高工資、高租金、高成本、高物價的環境，最終令經濟活動乏力。

澳門經濟學會 柳智毅
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