後 QE 時代的資產泡沫風險
第 62 期經世濟民 | 2014-09-29
○八年金融海嘯爆發後，發達國家接連推出多輪量化寬鬆政策，導致資產價格尤其是房地產價格以倍數暴升，這雖然不是澳門獨有的現象，環球大部分城市尤其是新興市場的的樓價都出現不同程度的攀升，但近年本澳樓價漲幅最為驚人，遠遠超出本地的經濟增長及收入增加速度。備受市場關注的美國量化寬鬆政策已接近尾聲，市場普遍預期下月的美國聯儲局議息會議宣佈“曲終人散”，並預料明年或最早三月或六月就開始加息，而且加息的步伐可能會比較急。按照美聯局預測，聯邦基金利率明年底將升至1.375厘，一六年則有可能要加息6次。在聯匯制度下，港元和澳門元的利息也必然會同步上升。後QE時代的降臨標誌着貨幣政策將朝相反方向發展，加息周期重臨也勢必加重業主的供樓負擔。

以800萬元的住宅單位為例，按金管局指引，以五成按揭計算，借款就要400萬元，年利率約為3厘，分二十年攤還，每月供款額為22,184元。假設至明年底累加息5次，每次都加息0.25厘，明年底的按揭年息將提升至4.25厘，屆時每月供款將提高至24,769元；如一六年再加息6次，按揭年息將升至5.75厘，每月供款升至28,083元；未來兩年供款額累升約5,899元或26.6%。澳門是一個極為微型且開放的經濟體，資金進出自由，面對加息周期重臨，無論是企業抑或個人，無論是投資或置業自住，做決定前要加倍注意風險，未來兩三年按揭息率或會升至六厘或以上，須考慮供樓負擔大增，資產泡沫也有機會借勢爆破。

今年七月廿四日，國際貨幣基金組織(IMF)自澳門回歸祖國以來首次發佈關於澳門長達57頁的報告，是一份具有國際權威性的研究報告。報告明確指出澳門房地產價格在過去幾年增速迅猛，增長幅度遠遠超過香港、北京、上海、新加坡、日本等國家或地區，本地居民上樓能力下降。報告更指出澳門雖然前景依然光明，但小型開放的經濟易受經濟基礎狹窄、房地產價格和外部環境變化產生的衝擊影響，如果發達國家退出非常規貨幣政策，或隨後出現金融市場波動性加劇的問題，導致需求基本面發生變化或利率急劇上升，房地產市場也可能面臨壓力。建議繼續對持續上漲的房地產價格保持高度警惕。

澳門經濟學會柳智毅
macau.economy@gmail.com