樓市辣招未解上車難
第 93 期經世濟民 | 2017-05-29
政府本月初推出的新一輪住宅及樓花按揭措施，在原有基礎上劃分了首次置業與非首次置業，其中首次置業及換樓人士不受影響，非首次置業澳門居民，以及非澳門居民辦理樓宇按揭成數均下調10%。政府推出新一輪樓控措施，除希望有效壓抑樓市，且望有利本澳房地產市場的長遠健康發展。

然而，政府全面收緊非首置按揭成數，增加炒賣成本，是否能讓本澳樓市能回復健康和理性？筆者認為，雖然新辣招出場後，表面上具一定阻嚇作用，但能壓抑本澳樓市的實質性作用不大。就上述問題之根本所在，大致可分為經濟層面及政策層面兩個因素考量。

經濟層面，根據一七年度《全球經濟自由度指數》報告，連續九年評價澳門為“較自由”的經濟體。澳門的總體經濟自由度評分為70.7分，在全球180個經濟體中排名第32位。在亞太地區43個經濟體中，澳門排名上升了一位至第8位。經濟自由度意味着貿易、貨幣、金融以及投資相對透明度較高、較安全。

澳門作為一個自由港，營商環境良好、稅率低及交易效率良好，境外資金較容易進駐本澳市場；此外，澳門土地資源較稀缺，根據今年第一季私人建築及不動產交易數據顯示，新動工樓宇的建築面積為38.1萬平方米，落成後可提供2,890個住宅單位，但住宅成交錄得3,153宗，代表一手樓宇供應量仍未能滿足市場需求，澳門樓市仍呈現剛性需求狀況，自然樓市亦難以下跌。

政策層面方面，雖然新一輪辣招已下調非首次置業澳門居民的按揭成數，惟政策目標為控制私人持有物業，當中有一個道德問題，就是涉及部分澳門人用父母名義購入物業，故部分人買樓時仍能符合首次置業條件；此外，部分有較強購買力的人，可在本澳設立一家有限公司，以公司名義購入本澳物業，完全可以擺脫新“辣招”帶來的按揭成數限制。

綜上，筆者認為新辣招不但成效一般，且壓抑樓市作用不大。澳門市民置業時，因住宅樓價太高，沒有能力支付首期，是目前“上車難”的主要原因。基於此，建議政府應進一步優化樓控措施，並參考新加坡組屋政策，去解決真正需要住屋的澳門居民，特別是考慮結婚的人士。

澳門經濟學會劉熹明