劉本立會長：建立夾屋制度 構建置業階梯
澳門日報 | 2020-10-16

房屋問題是近年澳門居民最關注的民生問題之一，賀一誠在其《協同奮進 變革創新》的參選政綱中就把“加快公屋建設，研究構建合理‘夾心階層’置業階梯”作為其重要的民生施政構想。本年施政報告亦延續了這一理念，明確提出要“回應不同收入居民，特別是‘夾心階層’、青年人的住房需求”，以及由社會房屋、經濟房屋、夾心階層房屋、長者公寓和私人房屋組成的五級階梯房屋政策構想。由此可見，現屆政府已設計了未來較為完整及多元的房屋政策體系。正在諮詢的夾屋方案，是五級階梯的重要組成部分。根據諮詢文本，夾屋的定位較為清晰，性質屬於私樓，是經屋與私樓之間的緩衝類型房屋，售價和配置亦在兩者之間，在一定禁售期後可於市場出售。夾屋將為居民提供新的置業選項，亦期望可減輕經屋供應的壓力。

“夾心階層”的定義是本次諮詢的重中之重，亦即夾屋的適用對象問題，文本提供了兩個參考選項。其中，定義一：收入水平超出經屋申請上限，或具備購買經屋資格但按計分排序輪候在較後位置的居民；定義二：收入水平超出經屋申請上限，無法申請經屋又未能負擔私樓的居民。簡而言之，定義一與定義二的主要分別在於，經屋與夾屋的適用對象是部分重疊，抑或完全分開。定義一是部分重疊，定義二則明確區分了經屋和夾屋的適用對象，意味合資格申請經屋者就無法申請夾屋。按目前的經屋申請月收入限制，一人家團為三萬八千九百一十元、二人家團為七萬七千八百二十元，實已涵蓋全澳百分之八十以上住戶。也就是說，超過現時經屋收入上限的住戶佔總住戶的比例不足二成。若考慮他們當中已擁有物業狀況及資產等不符合申請“夾屋”等情況，符合定義二的家庭可能只佔全澳總住戶數目的百分之十以下。因此，若按定義二設定的夾屋受眾會較少，向少數高收入戶政策傾斜或似有欠公平。另一方面，定義一則較為合理地拓寬了夾屋的適用人群，能兼顧部分合資格申請經屋的家庭，更符合構建五級房屋階梯的理念，更好地回應社會訴求。

若從定義一來看，“夾心階層”又可細分為兩大類：一是經濟能力中上者，其具備經屋申請資格，但按計分排序輪候會落在較後位置，由於經屋供應量小，因此他們未能上樓，這類群體以中上收入的家庭為主。他們當中有部分人參與經屋申請，與經濟能力較低的基層家庭競逐資源。二是經濟能力較高的“夾心階層”，其收入水平已超出經屋申請上限，因此無法申請經屋，他們希望獲得較佳居住環境但又未能負擔私樓，這類群體以未置業的中產居民為主。現屆特區政府有意建立夾屋制度，作為經屋和私樓的補充，以更好滿足不同收入階層的房屋需求，同時分流中上收入居民對經屋的需求壓力。此外，在新修訂的經屋法下，經屋將實現去投資化，使經屋回歸到社會政策工具，主要滿足中低收入家庭的居住需要，與夾屋發揮不同的作用。

“夾心階層”的定義又涉及到購買夾屋者的收入和資產限制的問題，亦是諮詢的另一重點。若循定義一的思路，夾屋收入下限必然會低於經屋收入上限，文本提及的選項是低於百分之二十至百分之五十，應是較為合適的幅度。因為如果超出百分之五十，將會令夾屋與經屋界線模糊，夾屋政策會缺乏針對性。同時，較低收入的家庭亦未必能負擔售價較高的夾屋。夾屋收入上限方面，文本提及的選項是高於經屋百分之十至百分之二十，也是較為合理的。因為月收入達九萬元以上的家庭，應該有能力承擔私人房屋，同樣，資產上限方面，有三百萬元資產的家庭，明顯有能力負擔置業的首期。

總的來說，雖然“夾心階層”為數不少，其具體房屋需求亦有所不同，但他們普遍希望購買價格可以負擔、質量較佳，將來有機會轉售以進一步改善居住環境的房屋。政府提出的夾屋方案正好有效回應了這一訴求。在目前澳門的土地儲備相對以往充足的背景下，已具條件推出更為積極主動、以居民的實際住屋需求為導向的房屋政策。文本的結語部分更提到，夾屋可在政府公開招標及監督下由不同實體參與興建，這是一大亮點，將有助增加房屋供應，加快落實夾屋政策，為構建合理置業階梯的目標奠下基礎。

澳門經濟學會會長 劉本立